Hipotecas

Una hipoteca es un gravamen sobre un bien inmueble que se constituye con el objeto de garantizar el cumplimiento de una obligación, particularmente el pago de un valor o precio entregado en calidad de préstamo o crédito, en un plazo determinado.

La Hipoteca es de una parte, un contrato consensual, bilateral y accesorio (siendo el principal el mutuo o préstamo), en el cual intervienen dos partes, una, denominada Deudor o Hipotecante, y otra, denominada Acreedor, y en el cual surgen obligaciones recíprocas para ambas partes, es decir, para el deudor la obligación de pagar el valor del crédito con sus intereses, dentro del plazo señalado por el Acreedor, y a éste último, otorgar la cancelación una vez se satisfaga la obligación a su favor.

De otra parte, la Hipoteca es un derecho real que le surge al acreedor, respecto del patrimonio del deudor, siempre y cuando el instrumento en el cual conste ese derecho, sea debidamente inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos que corresponda a la ubicación del inmueble dado en garantía.

Hay varias clases de hipotecas, dentro de las cuales, las más usadas, son la hipoteca cerrada o de primer grado y la hipoteca abierta de cuantía indeterminada. Ambas tienen en común, respaldar o garantizar el pago del préstamo o crédito otorgado por el acreedor a favor del deudor. Sin embargo, es preciso resaltar algunas de las diferencias entre ellas:

Hipoteca cerrada o de primer grado: Es aquella que se constituye con el fin de garantizar ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE una obligación determinada, es decir, un sólo crédito con unas condiciones de pago específicas e inmodificables, por ejemplo, el valor y el plazo.
 
Hipoteca abierta de cuantía indeterminada: Es aquella que se constituye con el fin de garantizar UNA O VARIAS obligaciones a cargo del deudor y a favor del acreedor, surgidas durante la vigencia de la relación contractual entre las partes. Estas obligaciones varias, normalmente derivan de los diversos productos y servicios ofrecidos por las entidades financieras. Ej.: créditos hipotecarios, créditos de consumo, creditrámites, pólizas, tarjetas de crédito, etc. En el caso que el(los) acreedor(es) sea(n) persona(s) natural(es), éstas obligaciones varias pueden derivarse de varios préstamos sucesivos concedidos a un mismo deudor.

Así entonces, esta hipoteca “abierta” garantizará el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que el deudor contraiga para con el acreedor, sin importar el monto al cual ascienda la deuda total, ni el plazo ni las condiciones del pago.

Por disposición legal, la constitución de una hipoteca en cualquiera de sus modalidades, deberá hacerse en forma solemne, es decir mediante escritura pública, otorgada por el deudor, el acreedor, y según el caso, también por el(los) deudor(es) solidario(s).

Dado que la constitución del gravamen hipotecario, es un acto derivado del derecho de “propiedad”, si ésta se encuentra limitada con Afectación a Vivienda Familiar, Patrimonio de Familia inembargable, Fideicomisos Civiles, condiciones resolutorias, etc., éstas limitaciones deberán cancelarse en forma previa a la constitución del gravamen hipotecario.

Para el otorgamiento de esta escritura pública es necesario aportar los siguientes documentos:

  1. Pago del Impuesto Predial del año en curso.
  2. Paz y Salvo por contribución por valorización.
  3. Certificado de Tradición y Libertad (con fecha de expedición no superior a 30 días).
  4. Copia de la escritura de adquisición.

Para los casos de Hipotecas abiertas de cuantía indeterminada, deberá aportarse también, una Carta o Comunicación suscrita por el acreedor en la cual informe el monto o cuantía base para la liquidación de los Derechos Notariales e Impuesto de Registro.

El contrato de hipoteca puede suscribirse por sí mismo o por interpuesta persona, es decir, por Apoderado, que designe el acreedor o el deudor, según sea el caso. Este poder o mandato, deberá constar por escrito, bien sea por documento privado o por escritura pública, pero en todo caso, deberá constar “expresa” la facultad de constituir gravamen hipotecario, a “favor propio” si quien da el poder es el acreedor, y “a su cargo” si quien da el poder es el deudor. Adicionalmente, deberán constar los datos del bien inmueble ofrecido en garantía, como son identificación o determinación (lote, casa, apartamento, bodega, etc.), ubicación (dirección) y folio de matrícula inmobiliaria.

En cuanto a los Derechos Notariales y el Impuesto de Registro, que se causan con ocasión del otorgamiento de una escritura pública de constitución de hipoteca, éstos se calculan con base en el monto de aprobación del crédito, así:

Derechos Notariales: 3 x 1000 + IVA (16%) (se pagan en la Notaría).
Impuesto de Registro  (Beneficencia): 1% (se pagan en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos).
Derechos de Registro y Anotación: 0.5% (se pagan en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.


Si la hipoteca que se constituye es como garantía de la financiación de una compra o adquisición de vivienda, los Derechos de Registro y Anotación, son del 0.35%.

Si la hipoteca que se constituye es como garantía de la financiación de una compra o adquisición de vivienda Tipo VIS, tanto los derechos notariales como los Derechos de Registro y Anotación, tendrán entre un 60% y 90% de descuento, según haya o no la concesión del subsidio de vivienda por alguna Caja de Compensación Familiar o entidad gubernamental. (Ver Ley 546 de 1999 – Ley de Vivienda).

Superintendencia de Notariado y Registro

Ministerio de Justicia y del Derecho

Ventanilla Única de Registro